嘉祥县工信局局长张庆深解读嘉政办发〔2020〕4号关于印发《关于加快解决民营企业土地房屋产权历史遗留问题的实施方案》的通知

嘉祥县工信局局长张庆深解读嘉政办发〔2020〕4号关于印发《关于加快解决民营

企业土地房屋产权历史遗留问题的实施方案》的通知

解读嘉政办发〔2020〕4号关于印发《关于加快解决民营企业土地房屋产权历史遗留问题的实施方案》的通知

文件出台的背景和必要性：民营经济是推动经济社会发展不可或缺的力量，是创业就业的主要领域、技术创新的重要主体、国家税收的重要来源，为社会主义市场经济发展、政府职能转变、农村富余劳动力转移、国际市场开拓等发挥了重要作用。目前民营企业面临融资难、降成本难、要素保障难、创新难、知识产权保护难等诸多困难，影响了企业高质量发展。为贯彻落实《山东省人民政府关于支持民营经济高质量发展的若干意见》（鲁政发〔2018〕26号）和《山东省自然资源厅等部门关于加快解决民营企业土地房屋产权历史遗留问题的指导意见》（鲁自然资规〔2019〕3号）文件精神，2020年3月2日，嘉祥县人民政府办公室出台了《关于加快解决民营企业土地房屋产权历史遗留问题的实施方案》。

文件出台的目的和可行性：全力解决民营企业存在的土地房屋产权问题，主要体现在四个方面：一是用地手续不完整，二是建设工程规划手续缺失或违反了规划条件，三是工程竣工验收备案不完备，四是权利主体不清晰等问题，这些权属不清、权利不明的问题，制约了民营企业抵押融资、产权入股联营等拓展和处置。从可行性方面看：自然资源、住建、消防等部门根据企业房屋现状，经过技术性审查，出具符合规划、工程建设质量合格、消防安全的认定意见，并不违反相关法律法规规定。因此企业在完善补办了土地手续、缴纳了相关税费的情况下，提交规划、住建、消防等部门的意见作为申请材料，办理不动产首次登记，符合《不动产登记暂行条例》对不动产登记要件要求，不违反不动产登记的相关法规规定，是可行的。 

    文件具体内容解读：整个文件共包含四大部分内容，主要参照山东省自然资源厅等部门《关于加快解决民营企业土地房屋产权历史遗留问题的指导意见》（鲁自然资规〔2019〕3号）（以下简称指导意见）起草制定，特别是问题处置措施上，大多按照省文件说法描述，结合我县实际进行调整，部分内容将从山东省的角度进行解读，具体如下：

第一部分明确了解决民营企业土地房屋产权历史遗留问题的办理范围和条件。时点上，本着“历史问题不留给历史”的原则，将时间点确定在本实施方案印发前。办理条件为因用地、建设手续不全等原因造成土地房屋产权遗留问题的民营实体经济企业，且同时满足四方面条件：一是已进行工商注册登记，并正常经营，符合国家产业政策、生态环保以及安全生产等要求；二是企业用地和房屋建设符合土地利用总体规划和城乡规划，未造成土地闲置；三是企业土地、房屋权属无争议；四是现属我县规模以上工业企业，且其中参与上年度综合评价的企业，评级结果不低于B类。

第二部分对民营企业土地房屋产权历史遗留问题提出了分类处置措施。

 （一）分类完善用地手续问题。县人民政府实施城市规划进行旧城区改造需要企业迁建、棚户区改造、以及政府招商引资承诺企业先行用地，但后期因规划调整、产业政策调整或因当时用地指标等允诺的条件未兑现，造成企业用地手续不全，将积极稳妥为企业办理供地手续。同时结合我县实际，由县自然资源和规划局应统筹增减挂钩、工矿废弃地复垦等挖潜指标，充分运用节约集约利用自然资源和批而未供土地调整利用的有关政策，增加土地有效供给，促进企业历史遗留用地问题妥善解决。另外依据省《指导意见》，符合国家协议出让政策的，可按协议方式供地。

（二）关于完善符合建设规划的手续问题 。企业投资建设时，有的是因为土地手续办理较慢企业急于开工，造成建筑工程无规划许可手续；有的是有规划许可手续但是未按规划许可建设。区分政府原因造成和企业自身原因，采取不同的处理方式，政府原因引起的，由县规划发展服务中心按照建设现状出具符合规划要求的意见；企业自身原因引起的，由县人民政府有关部门提出处理意见，企业按处理意见整改完成后，由县规划发展服务中心对允许保留且符合规划有关规范标准的建设工程，出具符合规划要求的意见。依据省《指导意见》，在《城乡规划法》《山东省城乡规划条例》的基础上，有所突破。

（三）妥善处理房屋竣工验收备案问题 。由于种种原因，建设工程质量安全监管、五大责任主体（指承担建筑工程项目建设的建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位）有不到位的情况，造成竣工验收手续缺失。因企业补办竣工验收手续的有些材料已经无法形成，而企业已经建成并正常经营，依据省《指导意见》，结合我县实际，从出于建筑工程安全和质量考虑，可由具备资质的第三方对工程结构安全进行鉴定，需要进行实体质量检测的由具有资质的质量检测机构进行检测。为工程建设管理需要，鉴定意见应向县住建局报备（不是备案）。县不动产登记中心依据报备信息开展不动产登记工作，这不属于不动产登记增加前置要件。相关鉴定检测机构对各自出具的结论负责，并承担相应法律责任。 

（四）关于完善消防手续问题。部分建设工程未经消防审核、验收擅自施工、投用，建设单位申报或补办消防手续时，国家已发布新版消防技术标准，因公安部规定以受理时间的国家消防技术标准审查，部分违法建筑因建筑强度、距离等问题无法整改，不能通过消防审核、验收。参照应急管理部消防救援局《关于执行国家标准<建筑防烟排烟系统技术标准>有关问题的通知》（武消[2018]138号），借鉴防烟排烟规范新旧交替的作法，新版国家工程建设消防技术标准实施之前，建设工程的消防设计文件已经施工图审查合格的，可按出施工图审查时适用的标准执行。解决部分历史遗留问题建筑因新旧规范实施无法补办消防审核手续问题。

（五）减轻企业财税负担。主要解决民营企业在缴纳土地出让金中遇到资金困难，无法缴齐出让金问题。依据省《指导意见》，民营企业在缴纳土地出让金中遇到资金困难的，经企业提出申请，经原出让土地使用权的人民政府同意，可通过变更出让合同缩短出让年期方式处置。国家和省出台了相关税费减免政策、支持企业发展规定的，符合条件的民营企业可以享受。对于已经进入行政强制执行程序的企业，可以按照《行政强制法》的规定，当事人采取补救措施的，可以减免加处的罚款或者滞纳金。同时，结合我县实际，提出了对补办相关手续中，存在较大额度罚款且企业遇到资金困难的，可由企业向作出行政处罚的部门提出申请，经有关部门提报至县政府，由县政府研究决定实施缓交。

（六）主体不清晰或登记申请主体与相关材料不相符的情况。实践中，民营企业在改革、改制、兼并的过程中，土地房产的产权关系没有理顺，造成现企业申请人与提交的材料不相符，由于资料过于复杂，县不动产登记中心难以甄别，导致不动产登记遗留问题。这类情况需要企业提供证明材料，由县政府相关部门进行分析、梳理权属状况进行认定，认定结果应进行公示，存在争议的应有司法机关进行裁决。公示期或起诉期满未提出异议的，现申请人可持人民政府的生效决定或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书单方提出登记申请，符合《不动产登记暂行条例》的要求。

（七）土地房屋用途不一致问题。不动产统一登记制度实施前，由于分散登记是部门管理不衔接、遵从的标准规范不一致，导致房屋用途和土地用途不一致、权利记载冲突等情况，影响了不动产转移，形成历史遗留问题，也引起群众上访。依据省《指导意见》，不动产统一登记实施前，土地、房屋已分别登记，房屋登记用途和土地登记用途不一致的，当事人申请不动产登记时，除具有违法、权属纠纷等法律法规规定不予登记的情形外，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，在不动产登记簿中记载有关情况。县自然资源和规划局、县住建局等部门在登记后一年内，依法完善相关手续。

（八）关于工业企业分割转让。现实中，许多民营企业因经营不善或者原生产产品退出市场导致资金紧张，将部分土地、厂房分割转让出去以缓解资金短缺的状况；另一方面，小企业从一级市场获得土地较为困难，也需要使用现成的土地厂房来开办企业。对此，依据省《指导意见》，针对已经分割转让，土地、房屋均无产权争议，公用设施等已经达成协议的，给出了准予分割登记的意见。因分割转让涉及部门较多，由县有关部门对涉及到的规划条件、用途、出让金、环保、消防等事宜各自提出处理意见，同意分割转让的，企业按意见办理后持相关材料申请不动产登记。为加快办理登记事项，提高为企业办证的效率，分割转让登记、地役权登记一并办理。

（九）推行续贷不动产抵押登记。2018年12月26日，山东省地方金融监管局、工信厅、财政厅、人民银行济南分行、银保监局印发了《山东省关于进一步推进落实无还本续贷政策的指导意见》（鲁金监字〔2018〕103号），企业以不动产作抵押进行续贷时，银行机构担心出现抵押悬空等情况，企业过桥资金成本较高。为解决企业续贷不动产抵押登记接续问题，依据省《指导意见》，对于金融机构与民营企业达成续贷协议的，可将前一笔贷款已经设立的抵押权注销登记和新一笔贷款需要办理的抵押权设立登记一并受理、同步审核、分别登簿，实现不动产抵押权注销登记与抵押权设立登记无缝对接。

第三部分对解决民营企业土地房屋产权历史遗留问题明确了实施步骤和时间节点。自2020年3月1日开始至2021年7月10日结束，按照集中受理、个别办理两个阶段进行。集中受理阶段又细化为集中申报、初审阶段、复审阶段、集中办理阶段四个时间节点，时间界限清晰，流程明确可行。

集中申报阶段时间为2020年3月底前，流程为由各镇（街）、经济开发区对辖区内民营企业土地房屋产权历史遗留问题情况进行一次认真全面的排查，并组织企业如实进行登记申报；初审阶段时间为2020年4月1日至4月20日，流程为由县有关部门拿出初审意见，并及时告知申报企业，对未能通过初审的企业应告知企业无法解决办理的原因，需要补交的材料、手续、证明，以及补交时限等。复审阶段时间为2020年4月21至5月20日，流程为由县有关部门根据企业截至日期前最终上报的材料情况，拿出最终复审意见，经研究批准，确定集中办理企业名单；集中办理阶段时间为2020年5月21日至6月30日，流程为由领导小组办公室牵头，在县为民服务中心大厅设立专门窗口，为符合办理条件，并经县政府常务会议研究批准的企业，解决办理土地房屋产权历史遗留问题。

个别办理阶段时间为2020年7月1日至2021年7月10日，结束时间与省文件保持一致，符合上级文件精神。具体明确了该阶段的办理流程，具体为企业根据自身历史遗留问题实际情况，对照本实施方案，自行向县有关部门提出办理申请，县有关部门受理后，应及时告知领导小组办公室，并认真按照省有关文件和我县实施方案的要求部署，给予企业妥善解决办理。

第四部分提出了保障民营企业土地房屋产权历史遗留问题解决的措施。重点有四个方面：一是相关部门明确一名分管领导，具体科室牵头负责此项工作，压实任务责任；二是简化程序，提高办事效率，同时强化协调配合，杜绝推诿扯皮现象，全力解决历史遗留问题；三是建立完善相关工作机制，重点是定期调度解决情况，实行限时办结机制，规定各牵头部门要拿出明确的解决办理时限和办理时间节点，解决办理时限最多不得超过2个月；四是加大督导力度，明确了约谈和问责等相关事项，力求取得实效。